Du har vært på visning og har funnet boligen du ønsker å bo i (eller leie ut). Det var greit med besøk på visningen, men nå er kl 11 og det har enda ikke skjedd noe. Hvor blir det av budene?
Megler ringer deg og spør hva du tenker, men du vil sitte på gjerdet. Dere legger på og megler sukker for seg selv; "akkurat det samme som de andre sier".
Noen må være den første, så hvorfor ikke deg?
Den enkle forklaringen er at vi er flokkdyr. Vi trenger bekreftelse på at dette er et godt kjøp og at vi kjøper til markedsverdi.
Ingen vil gjøre et dårlig kjøp, så vi søker andres bekreftelse og venter på andre budgivere. Om ingen andre legger inn bud, er boligen da verdt prisantydningen?
For det første så må vi ha gjort oss opp en klar formening om prisen på forhånd, uavhengig av prisantydningen.
Hva er denne boligen verdt for DEG? Mer enn man skulle tro, når budene plutselig hagler inn og følelsene og stresset overtar for logikken.
Vi skal forsøke å koble av følelsene, det er mye enklere om en har gjort grundig forarbeid og forankret en egen prisoppfatning på forhånd. Da er det enklere å holde seg til strategien. Så om boligen er priset til kr 5.000.000,- og du er villig til å gi 4.900.000,-, er det ikke bedre å da forsøke seg med dette budet først som sist? Om ingen andre legger høyere bud innen fristen er din hånd vesentlig sterkere.
Legger du inn bud på 4.600.000,- i denne uoversiktlige situasjonen er sjansen vesentlig større for at andre kaster seg på, da "dette blir billig", i alle fall sammenlignet med prisantydningen.
Tiden er kanskje din venn i en del forhandlingsprosesser, men her kan det sørge for at noen andre kaster inn 4.600.000,- og starter en budrunde som spinner ut av (din) kontroll.
Den som legger inn det første budet styrer hvordan dette starter og er den eneste som egentlig kan legge en strategi som påvirker hvordan det ender, de andre må reagere og er i baksetet med én gang. Ikke vær redd for å åpne ballet, har du gjort forarbeidet ditt vet du hva boligen er verdt for deg.
I eksemplet over var premisset at vi var på visning dagen før og interessen ganske god.
Hva så om vi er på visning på en eiendom som har lagt for salg en stund (et relativt begrep, tilpass ditt marked)?
Jeg har sett dette i alle typer markedet, hete, normale, døde. Folk tenker likt, det er bare tidsperspektivet som endrer seg.
En eiendom har lagt ute for salg i en måned i et marked hvor boliger selges i snitt etter én uke. Den er priset til kr 6.000.000,-
Vi har gjort forarbeidet og mener at rett verdi og et godt kjøp av boligen kan gjøres på kr 5.600.000,-.
(En viktig del av forarbeidet inn mot en forhandling er å stille de rette spørsmålene. Det kan du lese om i boken min Boligkupp og Drømmesalg som du finner HER.)
Etter diskusjoner med megler og eier får vi indikasjoner om at de kan være villige til å selge på denne prisen. Men, vi blir usikre og kanskje også grådige og vil ha mer. Vi legger inn bud på 5.400.000,- som blir avslått og det renner ut i sanden. Vi tenker at vi har veldig gode kort på hånden og kjører en utmattelsesteknikk.
Så skjer det som jeg så ofte ser, du venter deg inn i konkurranse.. Rett før helgen ringer megler som kan meddele at de har fått et bud på 5.750.000,-
Du kan naturligvis strekke deg litt lenger og ender sannsynligvis opp med å gjøre det også, for nå har du bekreftelse på at også andre ønsker det samme som deg, og du har ikke akkurat noe mindre lyst på boligen da. Etter en budrunde ender du opp med å betale kr 6.000.000,- for huset likevel.
Du har akkurat ventet deg inn i en budrunde, noe som har kostet deg kr 400.000,-. Paradokset er at du sannsynligvis er mer fornøyd med å vinne en budrunde på dette nivået enn om du fikk kjøpt som eneste budgiver for kr 5.600.000,-
I flere tilfeller har en budgiver takket nei til motbud fra selgere, bare for å betale mer enn dette en uke senere når han har fått en konkurrent. Det er jo en tilfredsstillende sak sett fra selgers og meglers perspektiv, samtidig så kan det naturligvis slå begge veier, noe som er hele grunnen til at man faktisk gir motbudet. Selger (og ofte også megler) tror at dette er det beste man kan få til i dag, men slike situasoner endrer seg raskt med én til på banen.
Om du ikke kan få til en handel på nivået du mener boligen er verdt kan det være en smart taktikk å vente og uthale i tid. Selger blir mer og mer mør og moden for å forhandle. MEN, i tilfellet over kunne du få det til på en pris du mente var god, og således kan det være bedre å låse inn handelen og slå til.
Ha en klar plan og følg den før du venter deg inn i en budrunde!
