Er tiden inne for å gjøre et godt kjøp?
Frank kjøpte en leilighet i Schweigaards gate i Oslo tidlig i2021 for kr 6.000.000,-
Han lånte kr 5.000.000,- og la inn kr 1.000.000,- i egenkapital. Renten Frank måtte betale på det tidspunktet var 1.85 % effektivt, og fordelt på 25 års nedbetaling var månedlige renter og avdrag på kr 20.775,-.
Fellesutgiftene på boligen var på tidspunktet kr 6.000,- og inkluderte blant annet oppvarming og tv/internett.
Totalt hadde Frank kostnader på omtrent kr 27.000,- knyttet til boligen sin.
Så vet vi alle hva som inntreffer, inflasjonen må stagges. Strøm til oppvarming blir mye dyrere, tv/internett øker i pris, vaktmestertjenesten i sameiet skrus opp i pris, kostnadene til normalt vedlikehold øker og fellesutgiftene må jekkes opp for å holde tritt med utviklingen. Han forstod at fellesutgiften måtte opp, selv om kr 1.500,- mer i måneden kjennes på lommeboka.
Den største kronemessige endringen er naturligvis riktignok ikke i fellesutgiftene, men rentekostnaden.
Frank fikk en hyggelig sms ved siste renteheving; fra neste periode skal han betale en nominell rente på 5,8 %.
Lånet som for bare et par år siden kostet kr 20.775,- koster nå hele 10.000,- mer! (kilde DNBs lånekalkulator). Legg på de økte fellesutgiftene så betaler Frank nå kr 11.500,- mer i måneden bare for å bo.
Frank har en inntekt rundt kr 1.000.000,-, som gir ham utbetalt omtrent 55.000,- i mnd, så med kr 22.500,- hver måned til overs etter boutgifter vil han nok klare seg greit som enslig uten å måtte ty til drastiske grep, selv om skruen strammes til.
Frank ser likevel at de høye boutgiftene gjør at han må ofre mye annet og begynner å se seg om etter en mindre leilighet i området. Banken er villig til å gi mellomfinansiering og han kan få kjøpe for kr 4.500.000,-uten å selge sin bolig først. Det er bra med tilbud i markedet, og Frank slår til på en 2-roms til ca kr 4.4 millioner. Rask overtagelse på 3 uker, så her er det bare å komme i gang med salget av hans leilighet.
Når Frank kjøpte leiligheten hadde den en kvadratmeterpris på kr 93.580,-. I følge Krogsveens prisstatistikk var snittprisen pr kvm i andre kvartal 2023 kr 98.561, i hans område, noe som tilsier en pris på ca kr 6.300.000,-
Totale omkostninger til kjøp og salg ligger her på omtrent kr 300.000,-
Frank ønsker derfor å legge leiligheten ut for kr 6.390.000,- for å ikke tape penger på den.
Han får lagt den ut raskt og første visning er bare noen få dager etter at han overtar den nye leiligheten.
Det kommer 3-4 personer på visning. Ingen bud. Megler sier at Frank ikke må stresse, vi kjører en ny visningsrunde. Det har vært en solid økning av konkurranse i dette markedet de siste par månedene, så det er mer å velge mellom for kjøperne og de er selektive.
To uker senere, ny visning. Ingen innom.
Heldigvis betaler ikke Frank avdrag på to boliger, men mellomfinansiering er dyrt. Hver måned som går betaler Frank kr 20.000,- + i renteutgifter på mellomfinansieringen, samt kr 3.500,- i fellesutgifter på den nye boligen.
Husker du vi skrev at Frank hadde fremdeles en relativt romslig økonomi med kr 22.500,- til overs?
Vel, nå går Frank i minus hver måned og må ta fra sparepengene sine. Håper Frank har en god buffer.
Etter den andre visningen innser Frank at han er nødt til å sette ned prisen. Sammen med megler blir han enig om å justere ned kr 300.000,-for å få løftet annonsen opp på toppen av Finn.
På ny visning med kr 6.090.000,- i prisantydning får han napp, men må takke ja til et bud på kr 6.050.000,-, han tør ikke vente lenger.
Han taper en god del penger på kjøp og salg, men det kunne raskt blitt stygt om han ikke fikk solgt på en lengre periode.
Her må du som kjøper følge med i markedet og legge merke til hvilke boliger som blir satt ned i pris. Det er alltid en driver bak dette og som regel er det økonomiske forhold hos eier. Dersom de har kjøpt ny bolig har du gode kort på hånden. Hvordan du skal spille hånden kan du lese om i boken min Boligkupp og Drømmesalg som du finner HER.
Hva med nybygg, da?
Det er ingen hemmelighet at nyboligmarkedet har vært trått over en lengre periode nå.
Se bare på grafen under som viser 12 måneders rullerende salg og igangsetting. Volumet har falt kraftig fra juni 21 fra nesten 30.000,-solgte boenheter til kun 19.000 i desember 22 og fallet har tiltatt ytterligere inn i 2023.
Vi kan finne flere eksempler på prosjekter som ble markedsført første gang i 2021 og 2022 med usolgte enheter hvor det er gode muligheter for å forhandle med utbyggerne.
På nybyggprosjekter som er lagt ut etter at den blå kurven falt utover et stup (desember 2022) kan det også finnes spennende muligheter for deg som har kapital og som tør å satse.
Skal vi nå følge en normal utvikling vil vi kunne få en solid boligmangel i markedet om et par år når renten er på vei nedover igjen og det har blitt satt i gang for få boligprosjekt.
Om du nå finner en god deal på nybygg som først står ferdig om et par år kan du potensielt tegne en slags boligopsjon hvor du kan få med deg en solid prisstigning når bygget står ferdig. La oss si at prisene igjen starter å stige mot slutten av 2024 og i 2025, før du overtar i 2026 og selger boligen, forhåpentligvis med solid gevinst. Slik markedet er nå er det som skrevet over gode mulighet for å forhandle med utbygger. Kanskje du kan forhandle innat hele kjøpesummen overføres ved overtagelse og slippe forskudd? Blir det full fyr i markedet igjen kan du jo også videreselge kontrakten uten å legge ut én krone.
Se for deg et eksempel hvor du kjøper en prosjektert leilighet i år for kr 3.000.000,-.
De neste to årene stiger prisene med 8 % hvert år. Ikke lenge før overtagelse selger du så videre kontrakten for tilsvarende prisstigningen på kr 500.000,-.
Etter meglerkostnader og skatt gir det et nettoresultat på ca kr 350.000,-, som gir en uendelig egenkapitalavkastning.
Du har altså en «opsjon» til å selge kontrakten videre om prisen er rett, eller du kan velge (eller bli tvunget til om du ikke får solgt) å overta leiligheten og enten selge den videre da, eller leie ut.
Jeg vil råde deg til å kjøpe en leilighet hvor du kan regne hjem investeringen også om du er nødt til å leie den ut og planlegge for at du ikke får videresolgt, spesielt da prisutviklingen er høyst usikker.
Som alle andre investeringer er det en del å sette seg inn i og en må gjøre god research før en bestemmer seg for å gå for en slik løsning.
